Todo sobre el alquiler en Quebec

Se acerca la temporada cálida y, con ella, el ballet en movimiento. En Quebec, la mudanza del 1 de julio una tradición bien establecida. Si estás considerando mudarte o emigrar aquí por primera vez, aquí tienes algunos consejos para navegar por la jungla de viviendas de alquiler.

Está decidido! ¡Este año nos mudamos! Más grande, más pequeño, más cerca de la oficina, menos ruidoso, solo, en pareja o con un niño en camino: las razones son muchas, y las tuyas seguramente serán las correctas.

Sin embargo, el mercado ya no es lo que era hace unos años. Las viviendas desocupadas son cada vez más escasas y los precios se disparan, hasta el punto de que encontrar vivienda se ha convertido en una fuente de ansiedad para muchos quebequeses. Sobre todo porque el fenómeno afecta a todas las regiones de la provincia, y de ninguna manera se limita a los distritos centrales de Montreal.

Para los recién llegados como para los demás, hacemos un balance de las terminologías que deben conocer y sobre ciertos derechos de los inquilinos en Quebec.

¿Apartamento o condominio?

La diferencia tiene poca importancia para el arrendatario, es la naturaleza del propietario la que cambia. El condominio lo alquila el dueño del condominio, el apartamento lo alquila el dueño de todas las unidades del edificio.

El número de habitaciones

En Quebec, contamos todas las habitaciones para una unidad y el baño para ½ habitación. Así, un 3 ½ es una vivienda con cocina, salón, dormitorio y baño. Un 4 ½ agregará un dormitorio más, etc. Atención, una habitación no siempre está cerrada. Una configuración clásica de 4 ½ se presenta como dos habitaciones contiguas sin tabique (generalmente a la calle), salón-cocina (generalmente al patio), también contiguas, y el baño. Un apartamento de 3 habitaciones de este tipo, excluyendo la cocina, ofrece en realidad solo un «dormitorio».

Aunque el sistema métrico está vigente en Canadá, los pies cuadrados todavía se usan ampliamente en el país. Un metro cuadrado son 10,76 pies cuadrados.

Buscando un nuevo nido acogedor

Internet es tu mejor amigo con sitios como rent.ca, duproprio.com, kijiji, logicbec.com, pero también Marketplace y los numerosos grupos de Facebook que se especializan en la búsqueda de vivienda. El boca a boca o los clasificados de negocios también son una buena opción.

Los días de los carteles de «Se alquila» que aparecían por todas partes en la primavera parecen haber quedado atrás. Pero bien podrías encontrar tu futuro hogar durante un paseo por tu barrio favorito.

Finalmente, Centris.ca, el sitio de venta de propiedades en Canadá, también ofrece alquileres. Puedes encargar a un corredor de bienes raíces que lo busque por ti.

Arrendamiento

El Tribunal Administrativo de Vivienda (TAL) rige los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos. También ofrece un contrato de arrendamiento modelo (que se encuentra en farmacias o en Staples). Es una muy buena herramienta para ambas partes y un propietario serio confiará en ella. El contrato de arrendamiento detalla las condiciones de alquiler, así como las inclusiones (electrodomésticos, muebles, energía, etc.).

Puedes ser inquilino, co-inquilino o subarrendatario. Esta 3ª categoría es planificada y legal bajo ciertas condiciones. Esto es una suerte, porque tu contrato de arrendamiento te compromete hasta la fecha prevista en el contrato (generalmente el 30 de junio del año en curso), y la cesión del contrato de arrendamiento es la mejor manera de moverte durante el año. En particular, tu y tu arrendador debéis firmar un formulario de cesión de arrendamiento a un tercero. Si tienes razones serias, el propietario puede rechazar a un candidato para hacerse cargo del arrendamiento, pero no puede oponerse a la transferencia como tal.

Si eres compañero de piso, ten cuidado de no ser solidario con los demás compañeros de piso, en caso de impago del alquiler.

Subalquiler a corto plazo

Ten cuidado con esta categoría, era un momento popular para hacer que tu casa fuera rentable para largas vacaciones, por ejemplo. No puedes subarrendar tu alojamiento en una plataforma tipo Airbnb sin el acuerdo de tu arrendador, y en las condiciones establecidas por el municipio y la provincia. Sin embargo, estas condiciones se han endurecido drásticamente en 2023 y Airbnb, por ejemplo, se ha comprometido a eliminar todos los alquileres ilegales de la provincia.

SWAP

Una práctica cada vez más común en el contexto de la explosión de los alquileres, el intercambio de apartamentos (o swap, en inglés) es perfectamente legal, incluso si se enmarca de la misma manera que una cesión de arrendamiento (ya que equivale de hecho a una doble cesión de arrendamiento, entre dos arrendatarios). Es una buena manera de cambiar de vivienda manteniendo el alquiler bajo control, pero por supuesto hay que tener una vivienda para intercambiar…

Sin cargos ni depósito de seguridad

Tu contrato de arrendamiento detalla lo que está incluido o excluido (muebles, energía, Internet, etc.) y el alquiler incluye cargos (en Quebec, siguen siendo responsabilidad total del propietario). Del mismo modo, el propietario no puede reclamarte un depósito de seguridad.

La forma de pago de la renta se especifica en el contrato de arrendamiento. Aun cuando ya no se autorice el envío de cheques posfechados, se acepta que las partes puedan, de común acuerdo, optar por esta forma de pago.

Investigación de crédito

El arrendador puede aprovechar una investigación de crédito que le concierne, con tu acuerdo (debe firmar un documento), para evaluar tu capacidad de pago. Organismos especializados comprobarán así tu calificación crediticia, tus posibles impagos con tus antiguos propietarios y con la TAL. Solo los nombres, la dirección y la fecha de nacimiento son suficientes. Por lo tanto, el número de seguro social no es necesario. ¡Es un servicio pagado por el propietario y no por el inquilino! El arrendador decide entonces si alquilar o no el alojamiento.

Para los recién llegados, que no tienen historial crediticio, deberán demostrar su capacidad de pago y tranquilizar a su futuro arrendador.

Fin del contrato de arrendamiento

Puedes dejar tu alojamiento al final de tu contrato de arrendamiento siempre que hayas informado al propietario tres meses antes por carta certificada. Si quieres irte antes, negocia con tu arrendador u ofrécele una cesión de arrendamiento o un subarrendatario. 

Desalojo

El inquilino está protegido por un derecho a permanecer en el local, consagrado en el Código Civil. Pero un propietario puede, en principio, desalojar a un inquilino en dos casos (excluyendo problemas imputables al inquilino, como el impago de la renta):

• la recuperación de la vivienda para sí mismo o para un ascendiente/descendiente en primer grado.
• el fraccionamiento, ampliación sustancial o cambio de uso de la vivienda.

La elección de tu nueva casa

En la provincia, las visitas se intensifican al final del invierno, ya rápidamente olvidadas. Pero rápidamente te recordará. Los apartamentos en semisótano suelen ser menos costosos, más frescos en verano, pero muy oscuros en invierno, con casi 16 horas de noche, no de día. Además, la nieve se acumulará frente a las ventanas a nivel del suelo. El invierno es largo y difícil, especialmente con poca luz.

El aislamiento 

Es una de las principales carencias de muchas viviendas de la provincia. Al ruido de sus vecinos “pasando por encima de tu cabeza”, bien podrías agregar una factura astronómica de Hydro-Québec. Nuestro consejo: verifica las puertas y ventanas (preferiblemente el doble acristalamiento termo)  y verifica el costo anual estimado de electricidad en el sitio web de Hydro-Québec. Desde unos pocos cientos de dólares por año, la factura podría aumentar a varios miles de dólares en el caso de un tamiz térmico. Nunca olvides que los inviernos son largos y duros.

Alquiler

Los alquileres han aumentado significativamente en los últimos años, un fenómeno que se debe principalmente a la escasez de viviendas en el mercado, junto con la explosión de los precios de compra. El TAL permite conocer la renta pagada por el inquilino anterior durante los últimos doce meses.

El aumento de la renta es anual, generalmente basado en una tasa sugerida por el TAL. El arrendador debe enviar una carta al menos tres meses antes, con la nueva propuesta de alquiler (normalmente antes del 31 de marzo). Por supuesto, puedes impugnar este aumento si te parece excesivo y hacer una contrapropuesta; entonces podrías comenzar un enfrentamiento con tu arrendador.

Mascotas

Este es el problema en Quebec. Algunos dueños son «alérgicos» a los perros o gatos, a menudo por razones equivocadas. Lo mejor es negociar con el dueño la presencia de un minino limpio y operado o un perrito tranquilo y poco «ladrador». No lo ocultes, porque es un elemento contractual indicado en el contrato de arrendamiento. En este caso, ofrécete a hacer una segunda visita con tu amigo de cuatro patas.

Tabaco y cannabis

El propietario puede prohibirte fumar en el alojamiento, y si la prohibición está incluida en el reglamento interno, es vinculante para ti. ¡Lo mismo para el cannabis! A pesar de su legalización, el propietario te lo puede prohibir.

Nótese también que, tanto para el tabaco como para el cannabis, aunque el arrendatario tenga derecho a fumar en su vivienda, sigue sujeto a la obligación de no perturbar el disfrute de los demás ocupantes del inmueble.

«Cualquier inquilino que perturbe el disfrute de otros inquilinos puede ser expuesto a ciertos recursos por parte de su arrendador ante el Tribunal administratif du logement, incluyendo posiblemente una apelación para la rescisión de su contrato de arrendamiento.» (TAL)

Seguro

Aunque tu casero haya asegurado el alojamiento, te aconsejamos que contrates un seguro para asegurar tus objetos personales, y te beneficies de un seguro de responsabilidad civil de 1 o 2 millones de dólares en caso de problema.

Reglas de procedimiento

Al firmar el contrato de arrendamiento, el propietario debe entregarte una copia de las reglas de procedimiento de la copropiedad que especifica las obligaciones y prohibiciones, y en particular el derecho (o no) a barbacoa en el balcón.

La mudanza

Como habrás entendido, como todos se mudan al mismo tiempo, es fundamental reservar tu mudanza o camión de alquiler lo antes posible. En Montreal, existen soluciones originales como los transportadores de bicicletas.

De lo contrario, te queda la solución de «la pandilla» de amigos para premiar con cervezas y pizzas al final del día.

Consulta con tu arrendador si el condominio requiere una declaración previa para tu mudanza (para proteger las áreas comunes o el ascensor).